Définition du crédit in fine
L’expression « in fine », se traduit littéralement par « à la fin ». Un crédit in fine est donc un crédit dont on ne rembourse le capital emprunté que lorsque la période de souscription prévue arrive à échéance, qu’il s’agisse de dix, quinze ou vingt ans. Pendant la période de remboursement, on ne réclame à l’emprunteur que le remboursement des intérêts liés au prêt.
Le montage du dossier de crédit in fine implique donc que le souscripteur apporte une garantie de sa possibilité de remboursement du capital d’un coup, à la fin de la période d’emprunt. Cette garantie se présente sous la forme d’un nantissement de placement, que le client se constitue via une épargne mensuelle ou trimestrielle, tout au long de la durée du crédit.
Le client place par exemple une somme déterminée avec le banquier, tous les mois, sur un contrat d’assurance vie sécurisé, dont la banque se réserve l’usufruit pour rembourser le capital prêté.
A qui s’adresse le crédit in fine ?
La cible privilégiée du crédit in fine est constituée par les propriétaires qui usent de leurs appartements dans un but locatif et qui sont soumis à un niveau élevé d’imposition.
Les propriétaires bailleurs peuvent déduire les intérêts liés à leurs emprunts immobiliers de leurs impôts. La déduction fiscale du propriétaire est proportionnelle au montant d’intérêts qu’il paye. Les intérêts des crédits immobiliers sont par nature dégressifs. La déduction fiscale décroît donc avec la dégressivité des intérêts.
Le crédit in fine permet au propriétaire bailleur de payer un montant constant et élevé d’intérêts durant toute la période de remboursement. Son niveau de déduction fiscale ne baisse donc pas pendant cette période. Le crédit in fine lui permet donc de bénéficier d’un niveau de déduction fiscale plus important qu’un prêt classique.
Avantages et limites du crédit in fine
Le crédit in fine permet donc des déductions fiscales plus importantes qu’un prêt traditionnel. Il permet également de souscrire à un placement d’épargne, dont le taux de rémunération est généralement plus élevé que le taux de remboursement du crédit, d’où un gain financier à l’issue de l’opération. La limite de ce type de montage est qu’elle ampute la capacité d’épargne du souscripteur.
Il doit consacrer une large partie de cette capacité d’épargne à la constitution d’un montant destiné à la banque pour le remboursement final. Il est parfois difficile de dégager en plus une capacité d’épargne destinée à d’autres projets.
